E’ ben gradito un’applauso!!! Grazie
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Mercoledì, 09 ottobre 2024
| Case fantasma e revisione catasto dopo Superbonus, ecco le novità |
| Dopo le parole di Giorgetti sulla Manovra, ipotesi di aumento delle rendite catastali: chi dovrebbe pagare? |
Caccia alle case fantasma con la Manovra ma soprattutto una revisione delle rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus con possibili effetti ‘pesanti‘ in caso di abitazione non principale. Molti proprietari di immobili (e sono quasi 500 mila quelli che hanno goduto dei benefici del bonus) sono in allarme dopo le parole in Parlamento del ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti. A spaventare è soprattutto l’intervento annunciato sul Catasto, anche se in realtà di questo si parlava già nella Manovra 2024 e comunque – proprio per i lavori di miglioramento ‘pagati‘ dal Superbonus – esiste già la possibilità per i proprietari di immobili di ricevere dall’Agenzia delle Entrate una richiesta di informazioni sull’ ‘upgrade’ dell’abitazione con conseguente rialzo di categoria.
D’altronde, già oggi dopo ogni ristrutturazione le variazioni catastali vanno comunicate dal direttore dei lavori che – entro 30 giorni dal termine dei lavori – deve depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale o una dichiarazione che attesti come gli interventi non hanno modificato il classamento.
Per capire il senso bisogna tenere conto che gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi. Le abitazioni appartengono al gruppo A e sono ripartite in 10 categorie (da A/1 ad A/9 più la A/11 mentre la A/10 contraddistingue gli uffici): inoltre in ogni categoria sono previste una o più classi. Più alta la categoria, più di pregio è l’immobile.
Quanto può aumentare la rendita catastale – Basandosi su classe e categoria, e considerando il numero di vani catastali e la posizione (le abitazioni al centro ovviamente ‘valgono‘ di più) viene definita la rendita presunta dell’immobile. Secondo alcune simulazioni – necessariamente generiche, i dati esatti variano di città in città – con un aumento di classe la rendita può salire fra il 17 e il 18%, con due si va dal 37 al 38%.
Prima o seconda casa, quanto si paga? – Ma all’atto pratico cosa significa? Molto dipende se si tratta di una abitazione principale o di seconda casa. Nel primo caso non c’è aggravio, dal momento che non si paga l’Imu: unica ‘ripercussione’ dell’aumento della rendita è un incremento del dato Isee e del reddito lordo ai fini Irpef.
Se invece si tratta di seconda casa l’incremento della tassazione annua è in percentuale dell’aumento della rendita. Quindi se una piccola abitazione – utilizzata come seconda casa – oggi paga 1000 euro l’anno di Imu, con una revisione di una classe può vedere l’esborso salire a 1170 (+17%) oppure a 1370 (+37%) nel caso di due classi.
L’aumento della rendita poi va a incidere anche sull’imposta di registro che deve pagare chi compra casa , rendendo quindi l’esborso finale più ‘pesante‘.
Non è detto comunque che gli interventi effettuati con il superbonus oggi comportino una variazione ‘automatica‘ della rendita. Questa va aggiornata se si incrementa il numero di vani, la volumetria o se il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%. Ed è proprio questo ultimo caso che può essere ‘toccato‘ dagli interventi del Superbonus, ad esempio migliorando l’efficienza energetica dell’immobile.
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| Aumento delle rendite catastali: le conseguenze del superbonus |
| La legge di Bilancio 2024 prevedeva verifiche da parte dell’agenzia delle Entrate sulla presentazione delle dichiarazioni di variazione. Le variazioni catastali possono portare a un aumento delle imposte per chi ha ottenuto il superbonus. Ecco quando scatta l’obbligo di aggiornare la rendita |
I punti chiave
Gli incrementi di valore possono comportare una rivisitazione delle rendite catastali. E questo può portare, a cascata, a pagare più imposte, a partire dall’Imu. C’è questa regola dietro le parole con le quali il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha evocato una revisione dei valori catastali di chi ha ottenuto il superbonus negli anni scorsi. Una regola che, per la verità, già esiste anche se non viene sempre rispettata.
I termini – Le variazioni catastali vanno comunicate al termine di tutte le ristrutturazioni. In base al Testo unico dell’edilizia, infatti, alla conclusione del cantiere il direttore dei lavori deve depositare in Comune, per chiudere la pratica edilizia, prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la procedura telematica chiamata Docfa) o una sua dichiarazione che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento. Il termine per fare questa operazione è di 30 giorni dalla fine dei lavori.
Il superbonus – Proprio perché questo adeguamento non viene sempre effettuato, già con la legge di Bilancio 2024 (quella dell’anno scorso) era stata introdotta una norma in base alla quale l’agenzia delle Entrate va a verificare, per gli immobili sui quali è stato ottenuto il superbonus, «se sia stata presentata» la dichiarazione di variazione catastale, «anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati». Queste verifiche vengono fatte sulla base di liste selettive e possono portare all’invio di lettere di compliance ai contribuenti.
Le regole per la variazione – Ma quando è obbligatorio aggiornare la propria rendita? In linea di principio, molti lavori di superbonus oggi non comportano l’obbligo di effettuare la variazione della rendita. Questo obbligo, infatti, c’è solo quando venga aumentato il numero di vani o quando venga incrementata la volumetria. Se, però, anche in assenza di queste condizioni, viene incrementato il valore dell’immobile di almeno il 15%, si dà luogo all’aggiornamento della rendita. Quest’ultima condizione può verificarsi, ad esempio, quando siano stati effettuati lavori come la realizzazione del cappotto termico.
Aumenti del 16 per cento – Queste variazioni possono comportare aumenti delle rendite catastali del 16-18% nel caso del passaggio di una classe e di oltre il 30% nel caso di un salto più ampio di due classi. Lo dice il simulatore che consente di vedere quello che succede nelle diverse città con un salto di classe. A Roma, ad esempio, un’abitazione popolare A4 della classe più bassa con 6 vani catastali in zona censuaria 2 con una rendita di livello base di 759 euro arriverebbe a 883 euro con passaggio di una classe (+16%) e a 1.038 euro con il passaggio di due classi (+36%). A Milano invece, un’abitazione popolare A4 di classe intermedia con 6 vani catastali in zona censuaria 2 passerebbe da una rendita di 604 euro a 712 euro con il passaggio di una classe (+18%) e a 836 euro con il passaggio di due classi.
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leggi anche: https://alessandro54.com/2024/06/15/38-milioni-di-euro-per-un-solo-condominio-le-nuove-follie-del-superbonus/
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<<<<<<<<<<Tre anni fuori casa per lavori del Superbonus…>>>>>>>>>>
Tre anni fuori casa per lavori del Superbonus: dovranno pagare 866mila euro per tornarci
articolo completo di Cesare Treccarichi: https://www.today.it/economia/superbonus-condominio-sgomberato-montesilvano-lavori-spese-extra.html
Un condominio di undici piani viene sgomberato perché a rischio “crollo catastrofico”. Centinaia di persone sono costrette ad andare via dalle loro case e dovranno pagare per potervi tornare. Ma c’è l’altra beffa: i calcoli erano sbagliati
Tre anni fa un condominio di oltre duecento tra appartamenti e locali commerciali viene sgomberato perché a “rischio crollo imminente“. Così, iniziano i lavori di ristrutturazione col Superbonus da 18 milioni di euro col mito del “tanto sono gratis“. Ma l’aspirazione di un notevole risparmio economico viene soppiantata da un’amara realtà: a distanza di tre anni i residenti devono pagare 866mila euro per poter tornare alle loro case. Soldi che si aggiungono ai disagi, alle altre spese affrontate nei tre anni lontani dalla propria dimora e a un’ulteriore beffa: i calcoli che hanno prospettato il rischio crollo erano errati. Siamo a Montesilvano, in provincia di Pescara. Da questo condominio arriva una storia rappresentativa del Superbonus, tra disagi creati ai cittadini e costi fuori controllo per lo Stato.
Rischio crollo “catastrofico” e demolizione, anzi no: iniziano i lavori Superbonus – La vicenda comincia nel 2020. Dei lavori di ristrutturazione in un night club al piano terra svelano danni strutturali all’edificio: sugli archi di una parete portante ci sono delle crepe.
Così, l’amministratore di condominio commissiona un’indagine e a distanza di circa un anno arriva una relazione di 252 pagine. Vengono riscontrate “anomalie imputabili a possibili varianti avvenute in corso d’opera verificabili solo attraverso un confronto con il progetto strutturale originario“. Ma i documenti originari non si trovano né alla Prefettura di Pescara né dentro l’archivio della ditta costruttrice. Un sopralluogo dei vigili del fuoco conferma l’esigenza di dover svolgere lavori di consolidamento.
L’amministratore non si accontenta e assegna una nuova indagine a un altro ingegnere, che in pochi giorni sentenzia: l’edificio è a rischio crollo “catastrofico“e “deve essere immediatamente evacuato“, si legge nella nuova relazione. Lo stesso ingegnere suggerisce “sgombero immediato“,”demolizione controllata” e lo strumento per poter fare tutti i lavori necessari: il Superbonus. La relazione viene inviata al sindaco che emette ordinanza di sgombero immediato.
Secondo le testimonianze raccolte da Today.it i condomini restano all’oscuro di tutto e prendono coscienza del dover lasciare casa solo dall’ordinanza del sindaco. Poi, durante un’assemblea di condominio, l’amministratore spiega che da un anno venivano svolte indagini e che sarebbero stati necessari dei lavori di consolidamento. Arriveranno grazie al Superbonus, insieme ad altri problemi.
Lo sgombero, i lavori col Superbonus e i costi decuplicati – L’assemblea condominiale del Riviera 1 approva dunque un progetto per mettere in sicurezza la struttura. Costo: 1,8 milioni di euro da finanziare col Supersisma bonus al 110 per cento. Delle due ditte che si presentano per realizzare i lavori, una ha grandi dimensioni, esperienza nel settore e centinaia di addetti, l’altra è nata poco tempo prima e ha un solo addetto.
I lavori iniziano a febbraio 2022 e i costi lievitano fino ad aumentare di dieci volte: dagli 1,8 milioni di euro stanziati si arriva a 18. La spiegazione data ai condomini è il prezzo dei materiali, ma a ulteriori richieste di informazioni su polizze, contratti e fidejussioni, l’amministratore di condominio non risponde. Nel mentre il palazzo viene sgomberato con ordinanza del sindaco di Montesilvano, Ottavio De Martinis, a causa della seconda relazione commissionata dall’amministratore. Abbiamo contattato più volte sindaco e amministratore ma non siamo riusciti ad avere un commento sulla vicenda.
Tuttavia, a quasi due mesi di distanza lo stesso comune di Montesilvano pubblica una “Relazione descrittiva postuma” in cui espone il parere dell’Ufficio tecnico sul lavoro dell’ingegnere che aveva portato allo sgombero. Il giudizio sul palazzo viene ribaltato: “Non sono infatti emersi credibili elementi utili e necessari a configurare un imminente pericolo di crollo del fabbricato in parola, in quanto le conclusioni riportate nella relazione […] non sono state ritenute affatto condivisibili dall’U.T.C., stante lo stato dei luoghi“.
La relazione aggiunge che le precedenti indagini si basavano su calcoli sbagliati: “Non sussiste un pericolo per le aree limitrofe e i fabbricati circostanti l’edificio […] anche per effetto della considerazione, pure precisata nella relazione, che le azioni sollecitanti al piede dei pilastri, riportano dei valori nell’ordine dei 2.000 -2.500 KN e non 20.000 KN come erroneamente indicato nella relazione tecnica“.
Tant’è che, nel frattempo, intorno al palazzo si svolgono regolarmente gli eventi del cartellone estivo di Montesilvano, come si vede nelle foto sopra che abbiamo ricevuto e com’è facilmente verificabile dalle pagine social del comune. “Intorno non si percepiva il rischio di un crollo imminente, sotto il palazzo tutto andava avanti come nulla fosse“, ci dice un condomino. Anche una parte del tracciato dei campionati italiani di triathlon si è svolta a meno di 100 metri dal palazzo. Ma la beffa più grossa deve ancora arrivare.
Dopo tre anni di Superbonus servono altri soldi: 866mila euro per tornare a casa – I lavori vengono infine consegnati a dicembre 2023 ma la vicenda è tutt’altro che finita. “Ci si vantava dei lavori terminati prima della diminuzione dello sconto per il Superbonus e che da lì a qualche mese si sarebbe rientrati a casa – la testimonianza di un residente -. Ma a febbraio ne sono spuntati altri: rifare le vasche di accumulo, riposizionare cabina elettrica e tubi del gas. La ditta spiegava che questi lavori ammontavano a circa 866mila euro divisi per millesimi: non li avevano fatti rientrare nel bonus“.
La situazione è ancora come si vede nella foto sopra, ricevuta a pochi giorni di distanza dalla pubblicazione di questo articolo. E tra le “sorprese” dell’ultimo preventivo è spuntata anche la parcella di un avvocato: “Enel aveva chiesto 60mila euro per poter spostare le cabine ma scopriamo che nel preventivo costa il doppio, 120mila euro – racconta un condomino -. Poi ne servono 400mila per la vasca di accumulo anche se non era necessario farne una nuova, come detto dalla stessa azienda municipalizzata, e altri 40mila per i tubi del gas. Infine, la parcella di 400mila per l’avvocato“.
“Se non si paga non si può rientrare a casa”. – Residente del condominio “Riviera 1” di Montesilvano.
Il legale, riferiscono dei condomini, era stato nominato “in ragione di urgenza” al posto del precedente andato via dopo l’esito della prima gara. “Eppure il verbale di delibera diceva che le spese legali sarebbero state del general contractor“. Conto totale: 866mila euro a carico dei condomini da dividere secondo quote e altri 425mila a carico della ditta. “Ci avevano detto che tutto sarebbe stato gratis e che avrebbero rifatto gli appartamenti, ma si è agito solo sulle fondamenta e ora dobbiamo pagare pure 400mila euro di avvocato. Se non si paga non si può rientrare in casa. Molti, pur di tornare alla normalità, stanno mettendo mano al portafogli, senza protestare“.
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I condomini non si capacitano dei costi aumentati di oltre dieci volte rispetto a quanto preventivato: “La mia parte è di seimila euro. Da neanche 2 milioni di euro come siamo arrivati a 18? E loro puntavano al massimo, a spendere 96mila euro per abitazione, con un costo totale di oltre 23 milioni. I documenti ci sono sempre stati nascosti e neanche il nostro avvocato è riuscito a ottenerli. Come se avessimo emesso un assegno in bianco. Noi non abbiamo idea di quali lavori abbiano fatto e se li abbiano fatti. C’è come la percezione che tutto fosse già deciso, dallo sgombero fino ai lavori col Superbonus“.
E c’è il rischio di altri problemi futuri: “Se arriva l’Agenzia delle entrate a fare i controlli siamo noi a dover pagare: per altri 8-10 anni dovrò stare con la spada di Damocle sul collo“, il timore di un condomino del Riviera 1. Che è anche quello di tanti altri condomini italiani.
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